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09
MAY
2017

Boletín 033 – Novedades de la Reforma Tributaria para el Sector Inmobiliario

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Mayo 9 de 2017

                     Novedades de La Reforma Tributaria para el Sector Inmobiliario

Este Boletín tiene como finalidad exponer las principales modificaciones introducidas por la Reforma Tributaria que pueden tener incidencia en el sector inmobiliario.

UTILIDAD EN ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

Determinación del costo fiscal 

  • El costo fiscal de los activos adquiridos con posterioridad al 31 de diciembre de 2016 estará constituido por el precio de adquisición más los costos directamente atribuibles al activo hasta que se encuentre disponible para su uso o venta, salvo las excepciones previstas en el Estatuto Tributario.

El costo de los inmuebles de los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad estará constituido por: (i) El precio de adquisición; (ii) El costo de las construcciones y mejoras; y (iii) Las contribuciones por valorización del inmueble.

  • Los contribuyentes obligados a llevar contabilidad determinarán el costo fiscal de los inmuebles de acuerdo con lo previsto en los artículos 69 y 69-1 E.T. (este último fue introducido por la Reforma) de acuerdo con el cual el costo fiscal de los activos no corrientes mantenidos para la venta corresponderá al mismo costo del remanente del activo antes de su reclasificación, de manera que éste corresponderá a la sumatoria de: “1. Precio de adquisición. 2. Costos directos atribuibles en la medición inicial. 3. Menos cualquier deducción que haya sido realizada para fines del impuesto sobre la renta y complementarios. Cuando estos activos se enajenen, al resultado anterior se adiciona el valor de los ajustes a que se refiere el artículo 70 de este Estatuto”.

La clasificación de activos no corrientes disponibles para la venta va en línea con las NIIF.

  • En caso de tomarse como costo de enajenación el avalúo catastral o el auto-avalúo, deberán restarse las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales.
  • En el caso de inmuebles adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero o leasing o lease-back en los términos de numeral 1 del artículo 127-1 (modificado por la Reforma) el costo de enajenación para el arrendatario adquirente será el que se determine de acuerdo con el numeral 2 del artículo 127-1 E.T. “más las adiciones y mejoras, menos, cuando fuere el caso, la depreciación o amortización, siempre y cuando haya sido deducida para fines fiscales”.

De acuerdo con el numeral 2 del artículo 127-1 E.T., al momento de inicio del contrato el arrendatario deberá reconocer un activo y un pasivo por el valor presente de los cánones de arrendamiento, la opción de compra y el valor residual de ser aplicable, y adicionalmente podrá adicionar los costos en que incurra para poner en marcha o utilización del activo siempre que no hayan sido financiados.

De acuerdo con el artículo 127-1 E.T. modificado por la Reforma, serán considerados arrendamientos financieros los que tengan por objeto la adquisición financiada de un activo y reúnan una o varias de las siguientes condiciones:

i. Al final del contrato se trasfiere la propiedad del activo al arrendatario o locatario;

ii. El arrendatario o locatario tiene la opción de comprar el activo a un precio que sea suficientemente inferior a su valor comercial en el momento en que la opción de compra sea ejercida, de modo que al inicio del arrendamiento se prevea con razonable certeza que tal opción podrá ser ejercida;

iii. El plazo del arrendamiento cubre la mayor parte de la vida económica del activo incluso si la propiedad no se trasfiere al final de la operación;

iv. Al inicio del arrendamiento el valor presente de los pagos mínimos por el arrendamiento es al menos equivalente al valor comercial del activo objeto del contrato.

v. Los activos arrendados son de una naturaleza tan especializada que sólo el arrendatario puede usarlos sin realizar en ellos modificaciones importantes.

CONTRATOS POR SERVICIOS DE CONSTRUCCIÓN 

  • A este tipo de contratos les aplicarán las siguientes reglas:

i. Los ingresos, costos y deducciones del contrato se reconocerán considerando el método de grado de realización del contrato;

ii. Para la aplicación de este método, al comienzo de la ejecución se elaborará un presupuesto de ingresos, costos y deducciones totales del contrato y se atribuirá en cada año o período gravable la parte proporcional de los ingresos que corresponda a costos y deducciones efectivamente realizados durante el año. La diferencia entre la parte del ingreso calculada y los costos y deducciones efectivamente realizados constituye la renta líquida del respectivo año. Al terminar el contrato, deben hacerse los ajustes necesarios con los soportes respectivos;

iii. Cuando sea probable que los costos totales del contrato van a exceder los ingresos totales del mismo, las pérdidas esperadas contabilizadas no serán deducibles para el impuesto sobre la renta y complementarios sino hasta la finalización del contrato en la medida en que se haya hecho efectiva.

  • El presupuesto del contrato debe estar suscrito por arquitecto, ingeniero u otro profesional especializado en la materia con licencia para ejercer.
  • Los contribuyentes que realicen esta actividad deben llevar contabilidad.

REALIZACIÓN DE LOS INGRESOS 

Tanto para los no obligados a llevar contabilidad, como para los obligados a llevar contabilidad, los ingresos en la enajenación de inmuebles, se entienden realizados en la fecha de la escritura pública correspondiente (Cfr. Arts. 27 y 28 E.T.) -regla reiterada por la Reforma Tributaria.

FIDUCIA MERCANTIL 

  • A partir del 1 de enero de 2017, el beneficiario debe incluir en su declaración del impuesto sobre la renta y complementarios los ingresos, costos y gastos devengados con cargo al patrimonio autónomo y no únicamente la utilidad (valor neto) como estaba anteriormente previsto.
  • Los beneficiarios de patrimonios autónomos reconocerán patrimonialmente los derechos fiduciarios en su declaración del impuesto sobre la renta mediante la declaración del activo y del pasivo del patrimonio autónomo.
  • Nótese que, para efectos patrimoniales, se reconocerán de manera separada el activo y pasivo a nivel del patrimonio autónomo, según corresponda, de acuerdo con su participación en el patrimonio del fideicomiso al final del ejercicio o en la fecha de la declaración.

OTRAS DISPOSICIONES 

Deducciones por depreciación

  • EL costo base de depreciación de los activos debe excluir el valor residual de los mismos. El valor a deducir anualmente por depreciación será el menor entre el establecido por la técnica contable y el establecido de acuerdo con las tarifas máximas determinadas por el Gobierno, las cuales oscilarán entre el 2.22% y el 33%.
  • La misma Reforma establece unas tasas de depreciación anual las cuales serán aplicables en ausencia de reglamentación por parte del Gobierno. Para el caso de construcciones y edificaciones la tasa de depreciación anual es del 2.22%, en virtud de lo cual, estos activos tendrán una vida útil de 45 años. De acuerdo con el Decreto 3019 de 1989 la vida útil de los inmuebles era de 20 años.

Hecho generador del impuesto sobre las ventas

  • Se incluye como hecho generador del IVA la venta de bienes inmuebles.
  • No obstante lo anterior, la Reforma excluye en general del impuesto la venta de inmuebles, excepto la primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor supere las 26.800 UVT (Año 2017 = COP $853.848.000) incluidas las realizadas mediante cesiones de derechos fiduciarios por montos equivalentes.
  • Estas ventas se encuentran gravadas a la tarifa del 5%.

Más información:

Paula Samper
Socio/Partner
Email: psamper@gpzlegal.com

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